Registro Público - Derechos

Derechos

El 'derecho' refiere a un derecho posesorio, ósea quien sea el dueño de la propiedad. Es posible que mas que una persona física o jurídica sea dueño de una propiedad, por lo tanto, existen múltiples derechos sobre una propiedad.

En Costa Rica, los derechos posesorios son muy utilizados ya que los mismos ayudan a evitar tanto proceso para los familiares de alguna persona fallecida, ósea para poder obtener su herencia sin tanta traba y también se evitar el pago de impuestos sucesorios. Por ejemplo el padre creo para cada hijo un derecho sobre una finca y se quedo con el usufructo hasta su muerte. Después de su muerte, los hijos tienen los derechos sobre la finca y el usufructo se extingue. Verbalmente se divide la finca, indicando el porcentaje q le toca a cada hijo según la voluntad del padre, pero esta situación ha creado muchísimos problemas familiares. El problema esta en que la gente no entiende bien el concepto del derecho, y la diferencia con derecho localizado.

Un derecho simple, nada mas le da posesión sobre una proporción del bien, sin establecer físicamente donde esta. Es como acciones en una empresa. Si alguien tiene el 20% de la acciones, estas acciones representan 20% sobre el total de las activas y el capital social de la empresa.

Una finca que tiene varios derechos (dueños) que verbalmente tienen una acuerdo que una porción le pertenece y el otro tiene la otra porción, no tienen realmente ningún base legal a la hora de vender su derecho para decir que estan vendiendo una porción especifica de la finca.

Tipos de problemas

Por ejemplo a la hora de querer vender toda la finca, muchas veces es complicado encontrar un comprador, porque es muy común que los familiares no se pongan de acuerdo sobre el precio, o que a la hora de firmar la escritura de compra venta, uno de los dueños de un derecho hace marcha atrás y pide mas dinero. La consecuencia es que la venta se pierde y se crean problemas familiares.

Otro problema es que el dueño de un derecho, construyo una casa en lo que considera su porción. A la hora de vender la finca, la casa da plusvalía a la finca entera. Por lo tanto, cada dueño tiene legalmente derecho a recibir la suma proporcional a su derecho, aunque solo el invirtiera en la casa.

El problema es simple: hay una diferencia entre lo que la gente piensa y lo que legalmente esta registrado. Un derecho simple NO le da ningún respaldo legal de ser el dueño de una porción especifica de la finca, nada mas le da una proporción sobre el valor total de la propiedad, aunque hubo un acuerdo verbal.

Nuestras recomendaciones

En primer lugar, no crear derechos simples, sino establecer derechos localizados, de esta manera, el acuerdo verbal de quien tiene una porción especifica, tiene un respaldo legal. Un derecho localizado, es nada mas un derecho que también incluye información sobre el área y la ubicación en la finca del derecho indicando así como las coordenadas. Se puede respaldar con un plano castrado de la finca en la cual se indican las lineas divisorias entre los derechos.

Vender una finca con muchos dueños es sumamente difícil. Por lo tanto, nuestra recomendación es crear una sociedad anónima en la cual los dueños de los derechos tienen acciones en la misma proporción de sus derechos. De esta forma, las personas dejan de ser dueños de una finca, y se convierten en accionistas de una empresa que es dueña de la finca. Además, se eligen 3 representantes legales con poder generalísimo sin limite de suma, que se se permite el traspaso de un activo de la sociedad con la firma de dos de los tres representantes. De esta manera, se facilita el traspaso (ya no se necesitan por ejemplo 12 firmas, nada mas 2) y se establece mas la confianza de posibles compradores.

Nuevos Horizontes Propiedades ha mediado entre familiares para buscar una solución con este tipo de situaciones y otras complicaciones registrales, familiares y legales.