Zona Marina Terrestre


La Ley Numero 6043 de 1977 sobre la Zona Marítima es la que regula los usos y las inscripciones de las propiedades frente al mar en Costa Rica. Según la ley existen dos zonas a lo largo del Pacifico y las costas del Atlántico al igual que las islas. El gobiernos de Costa Rica es el dueño de las propiedades dentro de la zona Marítimo / Terrestre o zona restringida y las municipalidades son los que las administran. Esta zona se mide desde la linea de marea alta hacia el interior

Existen dos zonas las cuales tiene un ancho total de 200 m a lo largo de la playa, estas zonas son:

  • Zona Pública: La zona cubre una franja de las playa de 50 metros de ancho entre la línea de marea alta y la línea exterior de la Zona Restringida. Esta zona esta ubicada frente a la playa y es abierta al público. La posesión privada o la ocupación de esta zona para cualquier fin está estrictamente prohibida. Por lo tanto, nadie puede sobrepasar sus propiedades privadas o de zona restringida con el fin de llegar a la zona pública.
  • Zona Restringida: La zona cubre una franja de las playa de 150 metros de ancho desde el límite de la Zona Pública hacia el interior. Por lo tanto la ley permite al gobierno conceder contratos de arrendamiento llamado concesiones para la ocupación y el uso de esta zona. Estas concesiones pueden tener un plazo de 5 a 20 años. Este terreno a lo largo de la playa puede ser utilizado para la construcción de viviendas o negocios en beneficio propio o para obtener ingresos económicos. La construcción de algunos edificios está permitido en esta zona, sin embargo cuando el contrato de arrendamiento finalice volverán a pertenecer a la municipalidad correspondiente, al menos que el contrato de arrendamiento se entienda.

Las concesiones para propiedades dentro de la Zona Marítima

El Instituto Geográfico Nacional establece la zona marítima de Costa Rica. Sin embargo si la zona no esta marcada o si un plan de desarrollo no ha sido aprobado o establecido, las autoridades pertinentes no pueden conceder permisos de construcción para desarrollar dicho proyecto en alguna propiedad frente a la playa en la zona.

El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) se encarga de autorizar los contratos de arrendamiento en la zona restringida, pero las municipalidades conceden y administran la concesión. Antes de una concesión pueda ser concedida, la primera línea de playa en particular, donde se encuentra la propiedad, debe tener un Plan Regulador aprobado. En el Registro Público en el departamento de Registro de Concesiones se registran todas las concesiones. Únicamente la concesión real definirá los derechos y las condiciones que el ocupante tiene sobre propiedad.

Estas concesiones se otorgan por un plazo de cinco a veinte años. Una vez que la concesión (arrendamiento) ha sido aprobada, está será registrada en un registro especial para concesiones en el Registro Nacional. También se establecerá una cuota anual la cual se deberá pagar a la municipalidad correspondiente para la duración de la concesión, para así mantener actualizado el contrato de arrendamiento. La falta de pago será motivo suficiente para darle fin al contrato y como consecuencia estará la pérdida de todas las edificaciones en el. El arrendatario podrá solicitar una prórroga de la concesión de arrendamiento a la municipalidad. Las prórrogas se conceden normalmente con la aprobación previa de las ICT.

Precauciones para Casas y Terrenos de la Playa

Aunque las municipalidades locales cobrarán un impuesto sobre el uso de la tierra, eso no significa que una concesión ha sido otorgada. Este impuesto es conocido como canon de los ocupantes de los terrenos ubicados en la zona marítima. Como tal, el pago de un canon es simplemente el reconocimiento del derecho a la posesión.

Éstos son otros puntos de la ley que se debe respetar con el fin de salvaguardar su concesión.

Concesiones para propiedades dentro de la zona marítima no se puede conceder a:

  • Los extranjeros que no hayan sido residentes por cinco años
  • Las empresas con acciones al portador
  • Las empresas extranjeras establecidas en el extranjero
  • Una corporación establecida en Costa Rica en exclusiva para extranjeros
  • Una sociedad anónima con un capital de más de cincuenta por ciento extranjeros (ZM artículo 47)

Las concesiones pueden ser decomisados por las siguientes razones:

  • La falta de solicitar una prórroga de una concesión de manera oportuna
  • La caducidad de los derechos de las partes interesadas
  • La ausencia legal o fallecimiento del titular de la concesión sin heredero
  • No cumpliendo con las obligaciones establecidas en el Artículo 51
  • La cancelación de la concesión (ZM Artículo 52)

El ICT puede cancelar una concesión por:

  • Falta de pago del canon anual o derechos
  • Incumplimiento de contrato (por ejemplo, uso de la tierra para fines diferentes a los expresamente autorizados por ICT
  • Violación de las ordenanzas de la ley que otorga la concesión
  • Impedimento de la utilización de la vía pública
  • Otras causas establecidas por la ley (ZM Artículo 53)

En resumen, una inversión en propiedades cerca del mar reguladas por la Ley Marítima requiere mucho cuidado y una investigación exhaustiva. La realidad es que existen ambigüedades en la ley escrita, de manera que los reglamentos son creados y modificados, los derechos a la propiedad pueden también cambiar.

No hay garantías y no hay manera infalible en torno a la ley. Incluso si usted consigue una concesión, no hay garantías de que las concesiones serán renovadas o que el precio de la concesión o el canon anual será dentro de lo razonable. El hecho es que usted no está comprando la propiedad frente a la playa. Usted estará alquilando dicha propiedad y debe estar dispuesto aceptar ese riesgo. Además, es recomendable buscar mas información y asesoramiento acerca de ocupantes ilegales en Costa Rica, porque en algunos casos, un extranjero ha hecho una inversion a través del proceso de concesión sólo para perder la totalidad o una parte de la propiedad más tarde a los ocupantes ilegales. Asegúrese que su abogado examine los registros municipales, verifique el estado de la propiedad del vendedor, y los registros de arrendamiento financiero. Tenga en cuenta que si va a abrir un negocio en la playa, puede valer la pena para que usted tenga una concesión.

Pero si usted está buscando comprar una casa de playa, entonces probablemente sería mejor que se compre una propiedad con título fuera de la Zona Marítima.

Restricciones de propiedades frente al mar

Hay ciertas restricciones para las concesiones en manos de extranjeros. Para tenerlo en su nombre, el extranjero debe tener cinco años de residencia legal en Costa Rica. Por esta razón, muchos extranjeros compran los derechos de propiedad en la playa con la formación de una corporación (sociedad anónima) de Costa Rica, un proceso simple que dura unos 30 días y puede costar desde unos $500. El costo depende de su abogado y las características de la corporación. La sociedad anónima debe tener al menos un 50% de acciones en poder de un residente de Costa Rica. La mayoría de personas no se sienten cómodas con esto, entonces en el momento de cerrar la venta, el accionista tico simplemente da sus acciones al extranjero para que el extranjero sea quien posea el 100% de las acciones. Esta es una práctica común, pero consulte con su abogado sobre los detalles específicos, incluyendo los riesgos asociados con esta práctica.

Excepciones para la propiedad frente al mar

La Ley de la Zona Marítima no se aplicó con carácter retroactivo. Cualquier propiedad frente a la playa anteriormente titulado puede ser libremente transferidos. Sin embargo que una propiedad de este tipo este titulada es poco común. Estos son casos relacionados con los derechos que se registraron en la época colonial, así como para los inmuebles urbanos determinados en la playa.

En las zonas donde los 150 metros de la zona restringida no tienen un plan regulador aprobado, existe una posibilidad de encontrar un "arriendo". Usted podría ocupar y desarrollar la zona después de comprar los derechos de los ocupantes legales. Estos derechos están registrados en la municipalidad correspondiente. Muchos terrenos en la playa tienen un arriendo el cual permite la transferencia de la propiedad y el desarrollo de bajo impacto como construcción de proyecto turístico o una casa pequeña, ya proyectos más grandes deben pasar por una aprobación de la zonificación con el gobierno.