Registro Público

El Registro Público de Costa Rica

¿Qué es el Registro Nacional de Costa Rica?

Es una institución pública la cual funciona como un archivo de toda la información de bienes muebles e inmuebles en Costa Rica, ya sea sobre un terreno, un vehículo, una marca, una empresa, etc.

Como el registro público de Costa Rica posee toda esta información, también otorgan certificaciones que indican de forma oficial información de cualquier bien registrado legalmente.

Toda la información que esta en el registro público es considerado de carácter público y por lo tanto cualquier persona sea nacional o extranjera, tiene acceso a la información.


Información posesoria de propiedades

El 99 por ciento de las propiedades en Costa Rica se encuentran inscritas en el "Registro Público de la Propiedad", inscripción que se hace por un notario público.

Esta dependencia se encuentra totalmente computarizada, con un 80 por ciento de las propiedades incluidas en el sistema de "Folio Real", que puede ser consultado desde cualquier lugar por medio de la red de Internet.

La información posesoria de una propiedad se llama tambien un estudio completo de la propiedad o "INFORME REGISTRAL", indispensable hoy día para cualquier tipo de transacción: ventas, hipotecas, alquileres, embargos...

Este informe nos indica: la matrícula de Folio Real, nombre del o de los propietarios, con su número de cédula; causa y fecha de adquisición; cabida; naturaleza; colindantes; ubicación (por provincia, cantón y distrito); servidumbres, hipotecas y otros gravámenes; valor declarado de la propiedad (para efectos del impuesto a los bienes inmuebles); número del plano catastrado (algunas veces); etc.

En las municipalidades, en las oficinas de Correos de Costa Rica, el BCR y en el mismo Registro se puede obtener una certificación de este Informe Registral, dando como referencia el número de la matrícula de Folio Real de la propiedad. Algunas propiedades, muy pocas ya, se encuentran aún inscritas en los tomos y debemos buscarlas personalmente en el Registro por tomo, folio, número de finca y asiento.

MATRICULA DE FOLIO REAL: El Folio Real es el "número de finca", al que se le antepone el número de la provincia en que se encuentra (1 para San José, por ejemplo) al final se le agrega un guión y la submatrícula, que es de tres ceros para aquellas propiedades de un solo dueño y de otros tres dígitos, del uno en adelante, cuando existen dos o más personas con "derechos" sobre ellas.

Por ejemplo:

1-0023759-000: el numero 1 indica la provincia (1 para San José), el numero 0023759 en un numero consecutivo que identifica la propiedad en la provincia de San José, y la submatricula 000 que indica solo un dueño.

Si la submatrícula es -001 -002 -003, significa que la finca (propiedad) se divide en tres derechos que, por lo general, pertenecen a 3 personas, físicas o jurídicas diferentes.

1-0023759-001, es el derecho uno que pertenece a Maria

1-0023759-002, es el derecho dos que pertenece a José

1-0023759-003, es el derecho tres que pertenece a Mi Finca Sociedad Anonima


Errores y/o diferencias entre el "PLANO CATASTRADO" y el "INFORME REGISTRAL"

Esto se debe a que la propiedad es inscrita en el Registro por un notario por medio de una escritura, mientras en cuanto al Catastro, los trámites los hace el mismo propietario o el topografo y algunas veces se descuida en actualizarlo. Es así como podemos encontrar en el plano las siguientes discrepancias, con respecto al Informe Registral:

  1. NOMBRE: otro nombre. El plano fue inscrito por un dueño anterior que posteriormente vendió la propiedad. El plano muestra el nombre del dueño anterior que pidió la inscripción en catastro del plano, mientras que el registro muestra el dueño actual. Esta discrepancia no tiene importancia ni afecta el derecho posesorio sobre el bien.
  2. MEDIDA: Por lo general la medida más confiable es la del plano catastrado, ya que casi siempre es más reciente que la del Registro, pero es importante que se rectifique, según cada caso en particular: 1. por escritura pública; 2. nueva medida de plano catastrado; 3. corrección administrativa por medio de los registradores; 4. información posesoria.
  3. LINDEROS: Es posible que los nombres de las personas que colindan con la propiedad desde que se ha confeccionado el plano, ya no viven el en mismo lugar, o que se ha construido una calle. El ambiente cambia y eso podría afectar los linderos. Generalmente, no es importante al momento de concluir la venta de una propiedad.
  4. FOLIO REAL O CITAS DE REGISTRO: Otro número de folio real o tomo, folio, número y asiento. Casi siempre se debe a que el plano se catastro antes de la segregación, por lo que el número que aparece es el de la "finca madre". Eso debería ser una situación temporal.
  5. UBICACIÓN: otra provincia (casi nunca), cantón o distrito: esto se da también por errores humanos y es fácil de corregir.
  6. PLANO: Desde 2009, para la inscripción en el Registro Público es obligatorio indicar el numero de plano. En ocasiones se da que el plano sí está inscrito en el Catastro, pero en la información registral no está indicado. Lo anterior es una situación la cual se puede solucionar fácilmente. En algunos otros casos, propiedades que fueron inscritas ya hace muchos años, están registradas pero no existe plano inscrito en el Registro ni el Catastro. No se permite a un notario hacer una traspaso de una propiedad que no tiene plano, por lo tanto en este caso si es necesario que se contrate un topógrafo para hacer el plano e inscribirlo en el Catastro lo antes posible y así poder efectuar el traspaso.

Corrección de errores en el registro público y el catastro nacional:

Estos errores se pueden deber a:

  1. ERRORES DEL REGISTRADOR a la hora de incluir los datos en el sistema. Para corregirlos se debe presentar el original de la escritura pública o copia de la misma del microfilm al registrador responsable.
  2. ERRORES DEL NOTARIO a la hora de pasar la escritura a su protocolo. Los debe corregir un notario, por medio de escritura pública. En este caso, en lo que se refiere a la RECTIFICACIÓN DE MEDIDA, rige lo siguiente:
    a. Si la propiedad fue inscrita antes de 1930 o proviene de una finca inscrita antes de esa fecha, se puede rectificar:
        - En la totalidad, hasta la cantidad que indique el plano, si la finca mide 5.000 m2 o menos.
        - En un 50 % si tiene una cabida entre 5.000 m2 y 5 Has.
        - En un 25 % si tiene una cabida entre 5 Has y 30 Has.
        - En un 10 % si tiene una cabida de 30 Has o más.
    b. Si la propiedad fue inscrita después de 1930 o proviene de una finca inscrita después de esa fecha, se puede rectificar únicamente por información posesoria. La rectificación por información posesoria queda firme 3 años después de inscrita.
  3. ERRORES EN EL PLANO CATASTRADO. Se corrige el plano por un ingeniero topógrafo autorizado.

¿Cómo consultar el Registro Público en línea?

Cualquier persona sea nacional o extranjera puede accesar al registro público desde cualquier lugar en el mundo a través de su página www.registronacional.go.cr y para consultas en línea: www.rnpdigital.com/shopping/login.jspx

Para acceder a la información posesoria de una propiedad, crea una cuenta y ingresa al Sistema de Certificaciones e Informes Digitales en línea del Registro Nacional.




Una vez entrado en el sistema digital del registro, se encuentra un menú a mano izquierda.




Haga click en la selección “Consultas Gratuitas”. Eso abre el siguiente sub-menu.




Para revisar un plano, elige la opción “consulta de plano” en la sub-sección de Catastro.




Elija buscar por Número de Plano:




Llena los campos Provincia, numero de inscripción y el año.

El Registro le pide hacer un pequeño calculo y pues oprime “Consultar”.




El resultado es una serie de datos relevante al plano, como las coordenadas, la medida, etc. Unos de los datos mas relevantes es Finca(s) Generada(s). Eso es el numero de finca que fue generado al inscribir el plano. Si no indica numero de finca generada, podría ser que la propiedad no fue inscrita en el registro.

Para consultar el numero de finca, volvemos a Consultas Gratuitas, y en la sección "Bienes inmuebles" oprimimos la opción "Consulta por numero de finca". Muestra el siguiente menú:




Indica la provincia y el número de finca. En caso de condominio, también hay que indicar en Horizontal la letra F para consultar los datos de una finca filial.

Oprima consultar, y el sistema el da la información de la propiedad, o lo que se llama el estudio registral de la propiedad: